Het bestemmingsplan voor arbeiders verklaard – deel 3 (slot)

De cursusleiding is trots op u! Op een enkel hardleers raadslid na begint bij de mensen die er in Gouda toe doen de boodschap te landen: op de Koudasfaltlocatie kan volgens het kersverse bestemmingsplan geen zware industrie komen. Men zal dus een betere noodzaak smoes moeten verzinnen om dat stukje vervuilde grond van uw en onze belastingcentjes te kopen.

Samenvatting
Laten we even terugkijken naar wat u in deel 1 en deel 2 van onze cursus tot nu toe hebt geleerd over de wondere wereld van het bestemmingsplan:

  • Het bestemmingsplan geeft voor ieder perceel in ons mooie landje precies weer waarvoor het mag worden gebruikt en wat erop mag worden gebouwd.
  • De plankaart en planregels (al dan niet met bijlagen) vormen de belangrijkste onderdelen van het bestemmingsplan. De toelichting helpt bij de uitleg ervan.
  • Op de plankaart is voor iedere locatie een hoofdbestemming aangeduid, veelal ook een of meer dubbelbestemmingen.
  • Wat deze bestemmingen inhouden vinden we in de planregels. Voorschriften of beperkingen van alle enkel- of dubbelbestemmingen bepalen opgeteld wat mag en wat niet mag.
  • U kunt zelfstandig via de onvolprezen site www.ruimtelijkeplannen.nl recente bestemmingsplannen inzien en via de plankaart van toepassing zijnde regels vinden.

Wat leert ons dat over het terrein van de asfaltcentrale?

  • De bestemming is bedrijf. Dat houdt in: bedrijvigheid in de milieucategorieën 2 en 3.1. Wat er in welke categorie valt, leest u in bijlage 1 bij de planregels. Als specifieke uitzondering is tevens een asfaltcentrale toegestaan.
  • Gebouwen (dus alles met een dak en muren) zijn alleen toegestaan binnen de kleine vlakjes aan de west- en zuidkant van het terrein.
  • Op maximaal 1% van de oppervlakte mogen installaties (maar geen gebouwen!) staan met een hoogte van 15 meter.
  • Op het met de stippellijn aangeduide gedeelte mag een asfaltinstallatie staan met schoorsteen (dus geen andere installatie).
  • Op de rest van het perceel mogen technische installaties worden gebouwd met beperkte hoogte.
  • Het college kan qua toegestane bedrijvigheid en qua bouwvlakken beperkt afwijken van het plan, maar hoeft dat niet.

Hoofdstuk 4: dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen

We hebben alleen nog maar gekeken naar de hoofdbestemming (‘enkelbestemming’ in het ambtelijke jargon). Dat is echter nog niet alles. Er zijn diverse dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen, die elk hun eigen begrenzing hebben op de kaart.
Weet u nog? Om precies te weten welke bestemming en aanduiding op welk gedeelte van het terrein geldt, klikt u op de precieze locatie in de kaart en kijkt u in het venster rechts. Als u daar de bestemmingen uitklapt en er de muisaanwijzer boven zet, ziet u het betreffende gebied oplichten.
lijstje_bestemmingen

Laten we ze eens doornemen.

Dubbelbestemmingen
Rivierzone

Rivierzone
De dubbelbestemming ‘Waarde – rivierzone’ is bedoeld voor behoud en ontwikkeling van de landschappelijke waarde van de getijdenrivier, alsmede voor bescherming van de oevers. Er gelden beperkingen voor de bouwhoogte en er mogen geen damwanden worden geplaatst.

Archeologie en waterstaatkundige functie
Archeologie

De dubbelbestemming ‘Waarde – archeologie’ beschermt het bodemarchief. Het staat er wat houterig, maar bedoeld wordt dat er pas mag worden gebouwd nadat een monumenten- en archeologievergunning is verleend. In de praktijk betekent dat, dat een bouwvergunning ook zal worden getoetst aan de monumentenverordening.

De dubbelbestemming ‘Waterstaat – waterstaatkundige functie’ betekent dat de aangeduide gebieden mede zijn bedoeld voor waterafvoer. Er mogen ‘andere bouwwerken’ (dus geen gebouwen) worden gebouwd en een bouwvergunning wordt pas verleend nadat advies is ingewonnen bij Rijkswaterstaat. Mogelijk is namelijk ook een vergunning nodig op grond van de Waterwet of de Scheepvaartverkeerswet.

Waterkering
Waterkering
De dubbelbestemming ‘Waterstaat – waterkering’ – het woord zegt het al – bestemt het aangewezen gebied tot waterkering. Niet onbelangrijk voor de achter de dijk wonende bestuursleden en sympathisanten van GOUDasfalt. Ook hier mogen geen gebouwen worden neergezet, maar slechts ‘andere bouwwerken’. Ook mag er niet worden gebouwd voor een andere bestemming dan de ‘enkelbestemming’.

Gebiedsaanduidingen
Het gehele perceel van de voormalige asfaltcentrale is verder aangeduid als vrijwaringszone voor de molenbiotoop en als gezoneerd industrieterrein.
De vrijwaringszone molenbiotoop geeft regels voor de bouwhoogte, zodat molen ’t Slot geen wind uit de wieken wordt genomen.

Op een gezoneerd bedrijventerrein is industrie toegestaan die wat betreft mogelijke geluidsoverlast onder de Wet Geluidhinder valt. We zullen niet al te diep op deze wat ingewikkelde materie ingaan, maar voor het asfaltterrein is het volgende van belang.
Samen met het bedrijventerrein aan de Schielands Hoge Zeedijk (met name Croda) vormt de asfaltcentrale een gezoneerd industrieterrein. Om dat terrein heen ligt een zogeheten geluidzone. In die zone heerst een hoger geluidsniveau dan wettelijk toegestaan. Een geluidzone kan zich over meerdere bestemmingsplangebieden uitstrekken. Daarom moet in alle getroffen bestemmingsplannen worden vastgelegd dat binnen de geluidzone in principe geen woningen of andere geluidgevoelige gebouwen (denk aan scholen of zorginstellingen) mogen worden gebouwd.
Het spreekt dan voor zich dat op het gezoneerde bedrijventerrein zelf ook geen woningen kunnen worden gebouwd. Stel nu dat er voor de asfaltcentrale geen nieuwe geluidgezoneerde industrie terugkomt. in dat geval ondervindt het terrein nog steeds teveel geluid van Croda zodat het in de beschermde geluidzone komt te liggen. Dat betekent dat woningbouw maar beperkt mogelijk is.

Algemene regels
Ten slotte kent het bestemmingsplan Zuidelijk IJsselfront nog enkele algemene regels. Die geven het college de mogelijkheid om in zeer beperkte mate van het plan af te wijken of het te wijzigen. Deze mogelijkheden zijn zo beperkt, dat ze op het 2,5 hectare grote terrein van Koudasfalt heel weinig invloed hebben.

Hoofdstuk 5: Conclusies

Gefeliciteerd! U hebt bijna de eindstreep gehaald. Nog even doorbijten, dan kunt u als een ware ruimtelijke-ordeningexpert in de dop naar de vrijdagmiddagborrel.
borreltijd

Laten we het juridische geneuzel eens even laten voor wat het is en even naar ‘het grote plaatje’ (is uw bullshitbingokaart al vol?) kijken. We trekken wat conclusies:

  1. De bestemming van het Koudasfaltterrein is bedrijvigheid in de milieucategorieën 2 en 3.1. Dat is geen zware industrie, maar lichte bedrijvigheid zoals we die in of nabij woonwijken aantreffen.
  2. De enige uitzondering daarop is gebruik voor een asfaltcentrale. Dat is zware industrie. Maar die zal dan wel moeten voldoen aan de actuele milieu-eisen, iets wat Koudasfalt niet deed. Koudasfalt heeft de exploitatie gestaakt zonder ooit aan die eisen te hebben voldaan. Vergeet niet dat enkele bezorgde binnenstadbewoners-met-tijd-teveel ruim tien jaar alles uit de kast hebben gehaald om Koudasfalt weg te krijgen. Iets zegt ons, dat geen asfaltboer het in zijn hoofd haalt om het op deze locatie nog eens te proberen. Bovendien bieden de huidige bouwvlakken onvoldoende ruimte om de fabriek om te vormen naar de eisen van deze tijd. Deze optie kunnen we dus gevoeglijk afstrepen.
  3. Wat dan? Bedrijvigheid in de categorieën 2 en 3.1 vindt praktisch altijd plaats binnen gebouwen. Slechts een heel klein deel van het ruim 2,5 hectare grote terrein mag worden bebouwd. Wij kunnen in de staat van bedrijfsactiviteiten nauwelijks toegestane soorten bedrijvigheid vinden die in de openlucht plaatsvinden. Nu ja, misschien een autoverhuurbedrijf of een tuincentrum, maar zware industrie is dat niet.
  4. De kleine bouwvlakken maken het terrein dus slecht geschikt voor bedrijvigheid in de lichte milieucategorieën, terwijl de zwaardere industrie niet is toegestaan. Dat maakt het terrein onder de huidige bestemming schier onverkoopbaar. Zelfs met gebruikmaking van de maximale afwijkingsmogelijkheid is dat al zo. Dus als het college de poot stijf houdt, is het terrein helemaal onbruikbaar.

Stel nu dat de gemeente zo verstandig is om het terrein níet te kopen. Wat gebeurt er dan? Juist: er gebeurt helemaal niets. Volker Wessels blijft met een winkeldochter zitten en de gemeente houdt duur geld over dat aan nuttiger zaken kan worden besteed. Bovendien laat de gemeente op die manier het risico van de verontreiniging waar het hoort: bij de vervuiler.

Proost!