Het bestemmingsplan voor arbeiders verklaard – deel 2: planregels

Welkom bij het tweede deel van onze gratis cursus. U bent na deel 1 natuurlijk flink in de weer geweest op www.ruimtelijkeplannen.nl om te bekijken of dat nieuwe schuurtje van de buurman daar eigenlijk wel mag staan. Ook het plaatselijke journaille heeft goed opgelet, zo blijkt, want de prietpraat over appartementen heeft de krant niet gehaald. Gelukkig maar. Zoveel ijver doet ons deugd!

Wist u trouwens dat u ons landje ook heel eenvoudig vanuit de lucht kunt bekijken? Klik daarvoor op www.ruimtelijkeplannen.nl in de werkbalk boven de kaart op ‘Ondergrond’ en kies voor ‘Luchtfoto’s’. Als u vervolgens op ‘Transparantie’ klikt en de schuif helemaal naar links zet, ziet u het volgende (klik op de afbeelding voor de volledige grootte):
koudasfalt_luchtfoto

Aardig, niet, en net weer iets recenter dan Google. Misschien lukt het u om aan de hand van bouwprojecten, trouwstoeten en vuilniswagens vast te stellen wanneer de foto’s ongeveer zijn gemaakt. Maar daarmee mag u zich straks vermaken, eerst gaan we aan de slag met hoofdstuk 3.

Hoofdstuk 3: inleiding planregels

Vorige week hadden we ontdekt hoe we verschillende bestemmingen van een bepaalde locatie zichtbaar konden maken: kies in het rechtervenster het plan, klik op een locatie en voilà, de bestemmingen verschijnen. Door met de aanwijzer boven de verrekijkertjes te hangen, worden de gebieden waar de specifieke bestemming geldt op de kaart gemarkeerd. Handig!

plan_asfalt2

Tijd om te ontdekken wat dat nu allemaal inhoudt. We klikken bij de ‘Enkelbestemming Bedrijf’ op het linkje ‘bedrijf’. In een nieuw tabblad of venster verschijnen nu de planregels. Planregels, weet u nog? Die vertellen ons het toegestane gebruik en de toegestane bebouwing. Zij vormen samen met de plankaart bindende regels waar iedereen zich aan moet houden.

We zijn beland in artikel 3, dat de bestemming ‘Bedrijf’ beschrijft, en u ziet direct een heleboel ingewikkelde voorschriften. Voordat we daar onze tanden in zetten, gaan we eerst eens kijken naar de structuur van de planregels. Klik bovenin het scherm op ‘Regels‘.

Structuur planregels
U ziet nu dat de regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. inleidende regels: definities van gebruikte begrippen en voorschriften over de wijze van meten;
2. bestemmingsregels: het hart van het bestemmingsplan – welk gebruik is toegestaan en wat mag worden gebouwd?
3. algemene regels: enkele regels die op alle bestemmingen gelden;
4. overgangs- en slotregels: regels voor bebouwing en gebruik dat afwijkt van het bestemmingsplan maar al bestond voor dat het plan in werking trad;
Bijlagen bij de regels: de befaamde ‘Staat van bedrijfsactiviteiten’ met de milieucategorie van de verschillende soorten bedrijvigheid.

Begripsomschrijvingen
Een woord is maar een woord, dat weet u ook wel. Het is maar net welke draai je eraan geeft. Advocaten halen daar hun pensioen mee – gemeentejuristen ook, maar dan een paar jaar eerder. In een ijdele poging om dat gegoochel met woorden een beetje te beteugelen, geeft artikel 1 van maar liefst 49 begrippen een omschrijving. Dat dit soort definities de zaak lang niet altijd duidelijker maakt, zien we bijvoorbeeld aan artikel 1.24. Dat omschrijft een ‘dakvlak’ als een ‘hellend vlak in een dak’. De slimmere lezertjes zullen zich nu meteen afvragen of een plat dak nu wel of geen dakvlak is, terwijl de nóg slimmere lezertjes zullen roepen dat ook een plat dak helt, want anders loopt het water er niet af. De allerslimste onder de lezertjes hebben echter artikel 1.22 gelezen, waarin een dakkapel wordt gedefinieerd als ‘een uitspringend dakvenster, aangebracht op het hellende dakvlak en aan alle zijden omgeven door het betreffende dakvlak.’ Kennelijk is het begrip ‘dakvlak’ alleen nodig om een dakkapel te beschrijven. En inderdaad: een dakkapel op een plat dak is geen gezicht. En is een dakkapel die bij de dakgoot begint nu wel of geen dakkapel, want niet aan alle zijden omsloten door een dakvlak? Dat dus.

Genoeg hierover. Het enige dat u voor nu in de oren moet knopen is het verschil tussen een gebouw en een (ander) bouwwerk. Een bouwwerk (art. 1.20) is alles van enige omvang dat met de grond is verbonden of erop steunt en bedoeld is om ter plaatse te functioneren. Een gebouw (art. 1.27) is een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte ruimte vormt dat geheel of gedeeltelijk door wanden is omsloten. Een ‘ander bouwwerk’ (art. 1.5) is een bouwwerk dat geen gebouw is. Duidelijk? Mooi!

De algemene regels en de overgangsregels bespreken we in een volgend deel. Hoog tijd om eindelijk naar de bestemmingsregels te gaan kijken. We openen (nogmaals) artikel 3.

Hoofdstuk 4: de bestemmingsregels

Terug naar het asfaltterrein. De enkelbestemming was ‘Bedrijf’ en artikel 3 laat ons zien wat dat inhoudt. Leest u de opsomming in artikel 3.1. De grond is bestemd voor:

a. bedrijfsactiviteiten van milieucategorie 1, 2 en 3.1, zoals opgenomen in de van deze regels deel uitmakende Staat van Bedrijfsactiviteiten;
b. ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – asfaltcentrale’: tevens een asfaltcentrale;
c. t/m i. ter plaatse van bepaalde aanduidingen tevens andere bestemmingen, zoals specifieke bedrijven in een hogere milieucategorie;
j. aan de functies a. tot en met e. gebonden kantoren;
k. productiegebonden detailhandel;
l. aan de functies a. tot en met g. gebonden parkeervoorzieningen;
m. erven, groenvoorzieningen en water;
n. verkeersvoorzieningen ten behoeve van het scheepvaartverkeer;
o. nutsvoorzieningen.

Het is zaak om dit soort lijstjes altijd goed door neuzen, want soms zijn functies toegestaan die je niet zou verwachten. Weet u nog? In het lijstje bestemmingen en aanduidingen stond ook ‘Functieaanduiding specifieke vorm van bedrijf – asfaltcentrale’. Die is dus ook toegestaan. Tellen we de bestemmingen op, dan mag het terrein worden gebruikt voor bedrijvigheid in de categorieën 2 en 3.1, alsmede voor een asfaltcentrale.

Wat houdt nu die milieucategorie in? Volgens Wikipedia (en dan is het waar) is dat een indeling naar gelang van de invloed van bepaalde activiteiten op de omgeving. De Vereniging van Nederlands Gemeenten heeft deze classificatie bedacht. De systematiek geeft verder richtlijnen voor de minimale afstand van bepaalde bedrijvigheid tot woningen. U hebt van een fietsenmaker als buurman nu eenmaal minder overlast te vrezen dan van een aluminiumsmelterij.

De voor ons bestemmingsplan relevante lijst zit als bijlage achter de planregels. Sommige activiteiten vallen in twee of meer categorieën, afhankelijk van de omvang ervan. Akkert u de lijst maar eens rustig door en oordeelt u daarbij gerust zelf of u de activiteiten die zijn ingedeeld in categorie 2 en 3.1 ‘zware industrie’ vindt; houd in uw achterhoofd dat het terrein ca 25.000 m² groot is.

Terug naar de regels. We gaan even puzzelen. Artikel 3.2 bevat de bouwregels voor ons terrein:

Op de in lid 3.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd, met inachtneming van de volgende regels:
a. gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen de aangegeven bouwvlakken;
b. t/m f voorschriften over de bouwhoogte van diverse bouwwerken;
g. de bouwhoogte van overige andere bouwwerken mag niet meer bedragen dan 3 m;
i. in afwijking van het bepaalde in lid g geldt op de gronden met de aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – asfaltcentrale’ dat technische installaties tot 15 m hoog mogen worden gebouwd, tot een oppervlakte van ten hoogste 1% van deze gronden;
j. in afwijking van het bepaalde in lid a. tot en met g. geldt op de gronden met de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – 1’ dat:
1. een asfaltinstallatie met een maximale bouwhoogte van 20 m mag worden gebouwd;
2. een schoorsteen mag worden gebouwd met een bouwhoogte van 30 m;
3. afschermende beplating om de asfaltinstallatie mag worden aangebracht om daarmee te kunnen voldoen aan milieueisen.

Nu komt het verschil tussen ‘gebouwen’ en ‘andere bouwwerken’ weer om de hoek kijken. De vlakjes aan de west- en zuidzijde van het asfaltterrein zijn bouwvlakken (kijkt u zelf maar na op de kaart). Alleen daar mag volgens de bepaling onder a. dus een gebouw worden neergezet. Technische installaties die niet in een gebouw staan zijn ‘andere bouwwerken’, dus die vallen hier niet onder. Die mogen weliswaar overal op het terrein staan, maar volgens onderdeel g. in principe slechts 3 meter hoog zijn. Op het asfaltterrein mogen van onderdeel i. echter ook hogere installaties staan, maar slechts tot een oppervlakte van 1% van de gronden (in ons geval dus ca. 250 m²). Het vlak dat met een stippellijn is aangegeven (specifieke bouwaanduiding – 1) mag volgens onderdeel j. een asfaltinstallatie met schoorsteen bevatten.

Nu weten we dus waarvoor de grond mag worden gebruikt en wat erop mag worden gebouwd. Maar er staan nog meer regels in artikel 3. Van belang zijn de afwijkingsmogelijkheid en de wijzigingsbevoegdheid. Leest u maar mee.

3.4 Afwijken van de gebruiksregels

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.1 onder a. ten behoeve van het oprichten van bouwwerken en het gebruik van grond en opstallen voor de uitoefening van bedrijven welke één categorie hoger is, zoals opgenomen in van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, dan ter plaatse toegelaten met dien verstande dat:
a. deze naar de aard en de invloed op de omgeving, gelijk te stellen zijn met bedrijven die zijn genoemd in de ter plaatse maximaal toegelaten categorie van de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten;
b. de vestiging van bedrijven en inrichtingen in de ter plaatse genoemde categorieën niet onevenredig wordt belemmerd;
c. de bepalingen zoals genoemd in lid 3.2 in acht worden genomen.

Het leest wat houterig, maar samengevat komt het erop neer dat het college van b&w (in dit geval bevoegd gezag) bedrijven kán toestaan die één milieucategorie hoger zitten dan in het plan bepaald. Het college hoeft dat dus niet. Bovendien moeten de voorschriften in acht genomen worden. Afwijking kan dus alleen als meer hinder voor de omgeving wordt veroorzaakt dan toegestane bedrijven en de bouwregels in acht worden genomen.

Verder geldt voor het asfaltterrein nog een wijzigingsbevoegdheid:

3.5 Wijzigingsbevoegdheid
3.5.1 Algemeen

Burgemeester en wethouders zijn, overeenkomstig, het bepaalde in artikel 3.6, lid 1 onder a van de Wet ruimtelijke ordening, bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van een andere situering en vergroting van bouwvlakken. Daarbij worden de volgende regels in acht genomen:
a. de bestaande kwaliteit van het gevelbeeld langs de openbare weg mag niet verslechteren;
b. het aanzicht van het plangebied vanaf de Hollandsche IJssel mag niet verslechteren;
c. de parkeerbehoefte dient blijvend op eigen terrein te worden opgelost;
d. er mag ten hoogste 10% aan extra bouwmogelijkheden worden toegevoegd;

Het college mág dus onder voorwaarden en beperkte mate de bouwvlakken wijzigen en vergroten, maar hoeft dat niet.

Samenvatting
Tot zover deel 2 van onze cursus. Wat hebben we vandaag geleerd over de bestemming van het asfaltterrein?
– wat er mag qua gebruik en bebouwing staat in de planregels;
– alleen binnen de bouwvlakken aan de west- en zuidrand van het terrein mogen gebouwen staan;
– op maximaal 1% van het terrein (ca. 250 m²) mogen technische installaties staan met een hoogte van maximaal 15 m;
– in het met de stippellijn aangegeven vlak mag alleen een asfaltinstallatie met schoorsteen staan;
– het college kan in beperkte mate van het plan afwijken (hogere milieucategorie en aanpassing bouwvlakken) maar hoeft dit niet.

Volgende week het derde en laatste deel. Nog even op de luchtfoto’s checken hoe of de loungeset staat bij Mien en dan op naar de vrijmibo!